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北京新房预售价9.5万/平破新高 专家:系个案

产业经济 21世纪经济报道 作者:张敏 2017-08-09 09:18:14
[摘要]根据北京市住建委的信息,8月5日,位于丰台区的华润昆仑域、北京金茂府和招商中国玺项目取得预售许可证,预售均价皆为9.5万元 平方米。这是今年首批均价超过8万元的新房项目。在此之前,8万元一直被视为北京新房市场的价格“红线”。

坚守了7个多月后,北京新房单价8万元的“红线”终于告破。

  根据北京市住建委的信息,8月5日,位于丰台区的华润昆仑域、北京金茂府和招商中国玺项目取得预售许可证,预售均价皆为9.5万元/平方米。这是今年首批均价超过8万元的新房项目。在此之前,8万元一直被视为北京新房市场的价格“红线”。

  北京是执行“限价令”较为严厉的城市。在此之前,今年不仅没有单价超过8万元的项目获批,在已经获批的项目中,预售价格也普遍被认为低于市场水平。这也导致一些房企延缓拿证,新房市场供应和成交均处于相对低位。

  据悉,这三个项目的前身,均为2015年出让的高价地。北京市房协秘书长陈志认为,上述三个项目的放行,说明监管部门考虑到一些高价地项目的历史成本和运营压力。但这并不意味着高价地项目会被无限制地放行,从业者也不应抱有“调控松动”的侥幸心理。

  前身均为市区高价地

  上周末,北京新房均价8万元“红线”告破的消息就在业内传播。到8月8日,北京市住建委官网才更新了这一信息。但三个项目同时“撞线”的现象,仍然让业界感到意外。

  这三个项目的前身,均为2015年的高价地。

  2015年1月5日,位于北京市丰台区亚林西居住区的两宗地迎来出让,这两宗地块位于南二环外,毗邻夏家胡同“地王”和西局“地王”,因地段优越而颇受追捧。

  经过多轮竞价,其中一宗地块以总价42亿元、配建45300平方米限价房的代价竞出,拿地者为招商、华润、九龙仓、平安联合体。按照可售商品房部分计算,楼面价接近4万元/平方米。

  随后,同区域的另一宗地块也在经过一番竞争后竞出,得主同样是招商、华润、九龙仓、平安联合体。该地块的总价为44.9亿元,考虑到配建41600平方米的限价房,以及其他公建部分,最终成交的楼面价约折合4.97万元/平方米。

  这两宗地块就是如今的“华润昆仑域”和“招商中国玺”。

  2015年8月31日,位于南三环的丰台区石榴庄地块在经过64轮的激烈角逐后竞出,得主为中铁建、金茂联合体,代价为50.25亿元、配建18600平方米公租房。据测算,该地块商品住宅部分楼面价达到5.2万元/平方米。该地块为如今的“中国金茂府”。

  陈志向21世纪经济报道记者表示,这三个项目以9.5万元的价格获批,更多带有个案性质。因为项目本身的土地、资金成本较高,加之三个项目均有国资介入,监管部门应是考虑到其运营压力,以及国有资产增值保值的需求,才予以放行。

  据了解,这几个项目很早就有入市计划,但从最初申请到最终获批,经过了较长时间。

  由于企业和监管层很难在价格上达成一致,今年以来,北京新房项目的预售审批周期普遍拉长。有房企人士向21世纪经济报道记者透露,项目要想获批,通常要在心理价位的基础上下调30%左右,且往往需要多次申请。

  据悉,在北京的官方文件和公开表态中,均没有将新房价格控制在8万元的说法。但由于此前尚未有超过这一价格的项目获批,因此8万元也被业界默认为新房价格“红线”。

  但上述房企人士表示,这种“红线”不能代表市场的真实水平。按照他的观点,北京三环内的一些二手房价格已经超过10万元,如果把新房价格全部限制在8万元以下,显然不能与市场的真实需求相匹配。

  价格管控政策难松动

  此次三个项目获得高价批复,是否意味着北京对新房价格的管控出现松动?

  陈志认为,从三个项目放行所传递出的思路来看,北京会对类似的历史高价地项目做适度的释放,但这并不意味着所有项目都会无限制放行,更不能理解为政策的松动。

  “市场参与的各方,尤其是企业,不应对这一信号做过度的解读。”陈志说,今年北京市的楼市调控目标并未改变。

  2016年12月,时任北京市代理市长的蔡奇表示,“要加大普通商品住房供给力度,确保明年房价环比不增长。”今年7月,北京市住建委发布《北京市住房和城乡建设发展白皮书(2017)》,也重申了“确保2017年房价环比不增长”的调控目标。

  房企人士对此相对冷静。部分受访的房企人士认为,今年北京的楼市调控仍将保持高压态势,监管部门也不会对高价项目大规模放行,从而造成市场遍地高价房的状态。“北京的新房项目大多在4环和5环以外,从区域价值来看,这些项目也很难以较高的价格获批。”

  按照陈志的观点,上述三个项目高价获批的背后,说明北京市对于控制房价颇有底气。他表示,未来北京将有大量的自住房和共有产权住房入市,其在平衡房价方面的砝码性作用将十分明显。

  与此同时,租售并举体系的构建,也将大量缓解买卖市场的压力,有助于平抑整体房价。

  根据北京市此前公布的供地计划,未来5年,北京市计划供应住宅用地6000公顷,可保障150万套住房建设需求。其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。

  陈志表示,如果新增供应能落实到位,存量供应能较好地释放,北京楼市的总体供给和需求是匹配的。

  按照他的观点,房价是由信贷政策、货币政策、供需关系等多项因素所决定。个别高价项目的入市,不意味着整体价格的提高,也不会对价格信号带来过大的刺激。

  相反,这种放行可能对市场交易带来有益的刺激。上述房企人士表示,若更多的项目能够以合理的价格入市,将能够刺激积极企业推盘,并有助于促进北京楼市交易的升温。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年7月,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1683套,环比下降9.9%,同比下降75.5%。这已是北京新房月度网签量连续两个月刷新历史最低纪录。

编辑:杨瑞红

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