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如何稳地价房价?专家:关键在落实

相关动态 每日经济新闻 2019-05-24 11:08:31
[摘要]地价与房价,到底谁影响谁?从“面粉”与“面包”的相互关系看,显然地价对房价的影响最为直接。

   (原标题:如何稳地价房价?专家:政策已很严厉 关键在落实)

  地价与房价,到底谁影响谁?从“面粉”与“面包”的相互关系看,显然地价对房价的影响最为直接。今年3月份以来,国内部分热点城市如武汉、苏州、杭州等的土地市场渐趋火热,高溢价、“地王”频现。而众多知名房企也成为各城市土拍场上的常客,频频斥重金拿地纳储。与此同时,房价上涨亦频引关注。国家统计局数据显示,4月份房价环比和同比上涨城市数量继续增加;本月18日,因为新房和二手房价格涨幅过快,住建部已对苏州、佛山等10个城市进行预警提示。哪些城市楼市过热?哪些城市楼市平稳?

  近日,《每日经济新闻》记者分别赴北京、上海、佛山等地楼市进行实地调查,为读者展示这些城市楼市真实的表现。

  在去年下半年以来“稳地价、稳房价、稳预期”“因城施策、分类调控”的调控思路下,房地产市场出现明显降温。

  但进入2019年,尤其是春节之后,楼市、地市回暖的信号频现:部分城市楼市成交大幅回升、房价出现较快上涨苗头,开发商抢地热情高涨、地王频出。而这,并不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的思路。5月初,因一手房、二手房价格指数累计涨幅过大,住建部对苏州、南宁、佛山、大连等4座城市进行预警提示。

  那么,在“稳”的基调下,地价、房价究竟能不能稳得住?又该如何稳住呢?

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  ▲2019年1~4月全国土地成交金额TOP10城市(单位:亿元)数据来源:CREIS中指数据 邹利制图

  因城施策效果渐显

  苏州、南宁、佛山、大连4市被预警提示后,住建部再次强调了要“始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处”。显然,去年底提出的“稳地价、稳房价、稳预期”,将是未来一段时间楼市调控的主基调。

  数据显示,年初以来全国土地市场因城施策效果明显,整体呈现平稳态势。

  根据Wind数据,至5月19日,全国100个大中城市累计供应住宅类用地数量1713幅,累计供地面积9153.57万平方米,分别较去年同期增加1.84%、0.25%,且均创2015年以来同期新高。

  成交方面,100个大中城市宅地累计成交宅地数量1442幅、面积7636.09万平方米,分别较去年同期减少6.3%、7.59%。尽管成交幅数、面积均出现下滑,但累计成交金额却同比增长9.52%,达到9617.37亿元,创下同期历史新高。

  不过,虽然累计成交金额“逆势”上涨9.52%,但这一涨幅也创下了自2016年以来的同期最低。显然,在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下,地价逐渐企稳,因城施策的政策效应正逐渐显现。

  但另一方面,土地市场虽总体呈平稳态势,但市场依然保持热度,竞拍热度提升,热点城市地价、溢价率显著上升。

  中指院数据显示,今年前4个月,其监测的300个城市住宅用地楼面价持续上涨。成交楼面价在2月份结束了连续11个月的同比下跌态势后,3月份同比涨幅扩大,4月份同比涨幅进一步扩大到20%以上,而绝对价格已达到近4900元/平方米的历史单月次高水平,仅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

  与此同时,土拍溢价率也出现底部回升态势。3月300城住宅用地平均溢价率为23.6%,同比提升2.6个百分点,环比提升13个百分点。而4月份溢价率进一步走高。

  土地流拍率的降低,也佐证了土地市场的热度依旧。1月份300城住宅用地流拍率环比下降5.4个百分点至8.5%,2月份流拍率下降至6.1%,3月份进一步下降至1.8%,4月份流拍率虽然达到5.4%,但仍处于较低水平。

  “房地产行业的竞争越来越激烈,在强者恒强、弱者渐弱的行业格局下,部分大型房企短期补仓的意愿强烈,而年初以来融资环境的相对宽松,房企资金压力得到一定缓解,也为他们积极拿地创造了条件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“春节后楼市出现局部回暖迹象,并带动市场预期向好,这也导致出现房企在部分城市集中抢地的现象。”

  如何稳住地价房价

  到底是高地价推高了房价,还是高房价带动了高地价?

  也许并不好下结论。但作为“面粉”的土地,其价格的涨与跌、高与低,会影响到房企投资、卖房的策略和节奏,影响到楼市的市场情绪。反过来也是如此,房价的涨与跌、高与低,也会直接影响到房企投资拿地的策略和节奏,以及政府土地供应的计划和节奏。

  实际上,对地方而言,改善城市面貌、保障教育民生等,想要干出一番成绩,就需要巨大投入。钱从哪里来?卖地无疑是见效最快、效果最好的方式。

  而作为财政收入的重要组成部分,政府性基金收入中的土地出让金,在不少城市的财政收入中具有举足轻重的作用。

  据克而瑞数据,2018年杭州以2393亿元的土地出让金继续位居全国各城市首位,而同年其一般公共预算收入为1825亿元,土地出让金与一般公共预算收入的比值达到131%。

  虽然土地出让金与一般公共预算收入并不是从属关系,但两者的比值仍能从侧面反应出地方财政收入的含金量,以及对土地财政的依赖性。

  《每日经济新闻》记者对2018年土地出让金排名前28位城市梳理后发现,杭州以131%的比值位居首位,佛山、济南、昆明紧随其后,比值均超过100%,而北京、上海、深圳3个一线城市分别以29%、26%、11%位居最后三位。

  财政部的数据显示,2018年全国土地出让收入6.5万亿元,同比增长25%,创历史新高。不过今年一季度,全国土地出让收入同比下降9.5%。

  显然,不是每个城市都有底气和实力对土地财政说不。但如何在巨大的城市建设运营投入、土地出让收入,与稳地价、稳房价之间做好平衡,却尤为重要。

  其实,在5月18日被住建部点名预警提示之前,苏州就已在5月11日出台《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》,对高新区、工业园区的新房或二手房采取限售政策,并调整土地出让报价规则。

  5月16日晚,苏州工业园区管委会发布通知,通过进一步细化人才优先购买商品住房、学位调整等政策,为园区楼市“降温”。随后的5月17日,苏州市吴江区的1宗宅地调整出让规则,将该宗土地的市场指导价下调5%、网上竞价中止价下调16%、一次性报价区间最高下调19%。

  “目前从整体上看,楼市的调控政策已经很严厉了,像限购、限贷、限售、限价等,一些城市首套房贷利率上浮15%甚至更高,还有一些城市打击首付贷、限制企业购房等。”严跃进告诉记者,“政策这么严厉,但调控能不能看到效果,关键在于地方如何将这些政策落实到位。”

  多位业内人士也向《每日经济新闻》记者表示,目前的楼市调控,地方政府是第一责任人,要承担调控的主体责任。楼市“维稳”不力,必定会受到约谈、问责。显然,政策即使再严厉,但如果执行、落实不到位,“跑冒滴漏”严重的话,调控效果只会事倍功半。

编辑:齐少恒

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