多地释放积极信号 房地产触底回升节点已至?

　　近期，为推动市场平稳健康发展，近期多地政府和相关部门相继发声，从多角度助力房地产行业渡过“寒冬”。

　　《华夏时报》记者从近日多家研究机构发布的前三季度房企经营数据看到，A股上市房企中接近半数净利润同比下滑，增收难增利更成为多数房企面临的困境。

　　多地发文释放积极信号

　　近期，多地政府和相关部门都在积极推进各项保障工作。

　　11月2日，湖北省政府官网发布有关《省人民政府关于印发纾解全省中小微企业融资难融资贵问题若干措施的通知》，明确要求在落实绿色金融政策、房地产金融政策的同时，各金融机构不得盲目对相关行业企业抽贷、断贷。

　　在今年房企频频违约的情况下，成都进一步防范房企债务风险，确保属地项目正常推进，发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，对商品房预售款监管有所加强，此方面北京当前也已有相关管理办法发出，目前处在意见征求阶段。

　　虽是加强监管，但成都也同湖北省类似，释放了一定的积极信号。例如，明确预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金;预售商品房项目因销售不畅等原因监管分户账内的资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足《监管办法》第十六条要求，但工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设的，按照《监管办法》第十八条规定，开发企业可提出预售款例外支取申请。

　　对于存在流动性问题的房企，深圳监管部门召开专题会议，讨论花样年、佳兆业面临问题，并通知企业参会。

　　值得关注的是，相关媒体报道称，人民银行近期在各地也已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。

　　并且据《华夏时报》记者的不完全统计，目前深圳、广州、佛山、成都等地房贷利率有所下调，上海、南宁、郑州等地房贷放款周期较9月也有所缩短。

　　三季度近半房企净利下滑

　　在楼市政策持续加紧、融资管控加强的背景下，2021年房地产行业预期下滑，从第三季度房企业绩来看疲态较为明显。

　　Wind数据显示，截至目前，已披露三季报的127家A股房企中，43家企业营业收入同比下降，59家企业出现归母净利润下降。《华夏时报》记者通过不完全对比发现，三季度部分房企净利润的增长空间也有压缩，甚至出现零点几涨幅，而半年报时A股有42家房企净利润增逾两成。

　　不仅如此，增收难增利的情况也成多数房企当下面临的难题，其中也不乏品牌房企身影。例如金地集团营收、净利双降，分别减少4.64%和26.19%。

　　事实上，三季度房企出现的业绩欠佳情况，业内并不意外。此前随着房企融资渠道不断收紧，融资规模明显降温。中指研究院统计，1-9月房企海外债融资2524亿元，同比下降31.0%;国内信用债融资4665亿元，同比减少11.1%。

　　对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水给出以下解释，一是前期高地价项目进入结转期，抬高了营业成本;二是部分城市限价导致企业无法扩大溢价，营业成本转化不利;三是新冠疫情暴发，部分房企通过以价换量来保证回款，收窄盈利空间;四是部分企业已经开始转型，地产开发业务占比逐步降低，原有持有物业收入受疫情影响有所降低，转型业务受产业周期、发展阶段等因素影响，收入增长滞后。

　　受多方影响，房企对目标完成率的设定趋于保守。据中指研究院统计，截至10月，公布销售目标的32家房企目标完成均值为76.3%，房企逐渐看重规模与效益并重发展。

　　四季度难现强回暖

　　实际上，在当下多方式助力房企渡过“寒冬”的背景下，业内普遍认为四季度整体房地产行业有望改善，正如万科主席郁亮在近期媒体交流会上所言，“尊重常识，回归常态，阵痛之后仍有机会”。

　　不过，需要注意的是，房地产行业出现强回暖的概率很小。

　　“就房企来说，可以逐渐感受到市场交易回暖的信号，但时间会比较滞后。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，近期可能在销售排行榜等数据上会有所改善，但要真正感受到债务问题的缓解，估计要明年下半年后了。而政策面，当前仍是要防范企业新开工拖沓或惰性，所以关键是防范出现烂尾楼等现象。

　　严跃进强调，当前的调控，严格说并非救市，而是从防范房地产金融风险的角度出发的。所以即便是放松，也是对于一些可能会出现房地产金融风险的领域进行放松，并非为刺激楼市。

　　张波也提醒道，政策层面来看，四季度并不会有整体性“大动作”，各地因城施策，有针对性进行政策的微调依然是主要方式。因此，大概率市场的成交量不会有明显变化，预计整体市场的降温还将持续，但降温的幅度会出现明显减小。

　　基于此，克而瑞在近期报告中也对房企提出了相关建议，“短期来看，年末企业仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩。长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。”

　　不过也值得关注的是，尽管第三季度近半数房企净利下滑，但整体前三季度房企经营情况仍相对乐观。Wind数据显示，A股126家房企中，前三季度有67家房企净利润实现了同比增长，占比约53%。93家前三季度归母净利润为正，合计实现归母净利润819.89亿元;去年同期为96家，合计实现归母净利润1205.12亿元。

　　百强房企门槛值也继续提升，据克而瑞统计，前10强房企1-10月门槛值2288亿元，同比增幅达25.3%;前20强和前30强房企的分别同比提升23.5%和11.3%;10月末前百强房企门槛同比增长5%至179.4亿元，前五十强门槛持平。

编辑：齐少恒